NOTA: NO VENDEMOS SERVICIOS DE NINGUN TIPO LAS IMAGENES SON DE REFERENCIA TOMADAS DE LA WEB
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CASO:
QUIERE CONOCERSE CUAL ES EL PROCEDIMIENTO QUE DEBE SEGUIR LA ADMINISTRADORA O LA JUNTA DE CONDOMINIO PARA INSTALAR ALGUN MECANISMO, SISTEMA O EQUIPO DE SEGURIDAD EN UN EDIFICIO, CONJUNTO RESIDENCIAL O EN UN CENTRO COMERCIAL REGULADOS POR LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. NOS PREGUNTAN CUAL ES EL QUORUM REGLAMENTARIO REQUERIDO PARA LA APROBACION DE ESTA INICIATIVA.
Muy interesante me resulta el caso planteado, por el tema o materia que contiene. Por una parte hay que analizar el procedimiento de participación y consulta que pueden ser utilizados, tomando en cuenta el tema que quiere ser sometido a la consideración de los propietarios. A mi criterio éste debe ser el camino a seguir para tratar de obtener el triunfo de la verdad y la justicia en el presente caso.
¿Cuál es el procedimiento apropiado a seguir para poder instalar algún mecanismo o equipo de seguridad en un Edificio, Conjunto residencial o Centro Comercial?
El artículo 22 de la ley de Propiedad Horizontal señala que lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios. Este artículo otorga una autonomía administrativa, operativa y funcional a la propia comunidad de propietarios.
El artículo 23 de esta ley establece el procedimiento de la consulta escrita, como un mecanismo idóneo para tomar las decisiones que tienen que ver con los asuntos de administración y conservación de las cosas comunes:
“Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al artículo anterior (Art. 22), así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos, salvo disposición contraria de la ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen, por lo menos dos tercios del valor atribuido (66,66%), para el efecto del artículo 7 (alícuotas), a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.
Si dentro de los ocho (08) días siguientes de la consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere, siempre que la ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al Administrador dentro de los ocho (08) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado. El Administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los Propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas”.
De la lectura de este artículo 23, podemos evidenciar que la consulta escrita es uno de los procedimientos válidos para obtener acuerdos que tengan que ver con la administración y conservación de las cosas comunes cuya aprobación no requiera por ley la unanimidad y, siendo la instalación de un sistema o equipo de seguridad un acto de administración que no requiere unanimidad para su aprobación, es concluyente que el procedimiento de consulta escrita sí es factible para aprobar dichos trabajos.
2-¿Puede acordarse esta instalación mediante la celebración de una Asamblea de Propietarios?
La respuesta es SÍ, claro está, siguiendo los lineamientos establecidos en el Documento de Condominio del respectivo inmueble y de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal; sin embargo, considero que en algunos casos y debido a lo importante y urgente del tema a debatir, este mecanismo de consulta, no resulta el más adecuado, por ejemplo: En Conjuntos Residenciales vacacionales. En estos inmuebles es difícil reunir a un número significativo de propietarios, salvo en temporadas de alta afluencia como Carnavales, Semana Santa, etc. Algo similar sucede en edificios destinados a oficinas o en centros comerciales. La mayoría de los propietarios se encuentran ocupados atendiendo sus asuntos comerciales. Aunque pudiera haber interés y lograrse una asistencia masiva, sugerimos que el procedimiento a emplear sea el de la Consulta Escrita para la idea planteada ya que resulta más cómodo para la mayoría de los propietarios y la información de la iniciativa puede explicarse anticipadamente y de manera detallada.
3-¿Cuál es el quórum requerido para aprobar la instalación del cerco de seguridad?
El artículo 9 de la ley de Propiedad Horizontal señala que las mejoras en las áreas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo del 75% de los propietarios.
Punto interesante para examinar y pido atención en la argumentación que sigue:
Para nadie es un secreto el grave problema que atraviesa nuestro país, producto de la terrible inseguridad que nos aqueja. Lamentablemente, vivimos en uno de los lugares más inseguros del planeta, en el cual las cifras de homicidios, secuestros, robos y hurtos cometidos, se encuentran entre los primeros lugares del mundo.
Hasta hace poco tiempo solo las grandes ciudades como Caracas u otras capitales de Estados, eran las azotadas por este flagelo. Tristemente hoy en día, no hay espacio habitado en nuestro país que no sufra los embates de la delincuencia. Muchos son los propietarios y habitantes de condominios que han sido víctimas de graves delitos. La criminalidad que sufrimos en la actualidad, pone en riesgo nuestras vidas, la de nuestros familiares y demás seres queridos. Por ello, el problema de la inseguridad no puede ser tratado como un asunto cotidiano más de los que se presenta en un condominio, ni puede verse como un capricho particular de nadie, todo lo contrario, debe acometerse con la responsabilidad y seriedad que el caso amerita ya que vidas y bienes corren peligro. Proteger la integridad física de toda la comunidad, debe entenderse como una necesidad apremiante e inexcusable y no de otra forma.
Hay que agregar a lo expuesto, que el propio artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal contempla la posibilidad de la consulta escrita para decisiones que reúnan dos requisitos:
1-Que se trate de asuntos que tengan que ver con la administración y conservación de las cosas comunes.
2-Que el asunto a debatir no requiera la unanimidad (100%) por mandato legal.
La instalación de cualquier sistema o equipo de seguridad es un acto que tiene que ver con la administración de las cosas comunes y no existe norma alguna en la Ley de Propiedad Horizontal que exija la unanimidad para su aprobación.
A nivel mundial e incluso en nuestro país, existe la tendencia cada vez mayor de colocar mecanismos de seguridad para evitar la comisión de delitos: bancos, centros comerciales, tiendas, establecimientos y oficinas, edificios, hogares, Organismos del Estado y ya en algunas calles y avenidas públicas, se encuentran instalados estos sistemas que tanto daño y desgracias evitan.
Aun más, si somos sensatos y apelamos al sentido común, con base a la alta tasa de criminalidad que sufrimos en el país, cualquier medida verdaderamente favorable en este sentido debería ser adoptada sin mayores dilaciones, ¿O es que la vida y nuestros bienes no lo merecen?
Sobre la base de lo antes expuesto, el quórum requerido en la consulta escrita para la aprobación de un sistema de seguridad es el siguiente:
En la primera consulta:
Se requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen, por lo menos dos tercios (66,66%) del valor atribuido a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes. (Porcentaje de alícuotas)
En la segunda consulta, si fuere el caso:
Se requiere el voto favorable de la mayoría simple de la sumatoria de las alícuotas de los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al Administrador, dentro de los ocho (08) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado.
Aceptar la tesis de que para la instalación de un cerco eléctrico, cámaras o cualquier otro sistema de seguridad se requiere el 75% de la aprobación de los propietarios, es aparte de injusto, sumamente peligroso y arriesgado para todos y es olvidarse, como ya se ha expuesto, del derecho inalienable que significa la protección de las vidas y bienes de todos los miembros de un condominio. Los sistemas de seguridad no son ni un capricho, ni una mejora más, es sencillamente un estado de necesidad inexcusable que la comunidad debe resolver de manera urgente.
Si aceptáramos la tesis del quórum del 75% como válido, lo sería igualmente para contratar los servicios de personal de vigilancia, debido a que ni la Ley de Propiedad Horizontal, ni el Documento de Condominio de los edificios, conjuntos residenciales o centros comerciales establecen esta contratación como un servicio obligatorio. Luego, al hacerlo, estamos mejorando el área común donde funcione este servicio y en consecuencia, atendiendo a este pensar, la comunidad requeriría, repito, un quórum del 75% de los propietarios para tal contratación y en la práctica, todos sabemos que el servicio de personal de vigilancia como necesidad que es, no puede ser concebida únicamente como una mejora para la comunidad.
3-¿En caso de obtener una aprobación mayoritaria, todos los propietarios, -aun los que manifestaron su inconformidad o los que no respondan la consulta escrita-, están obligados a aceptar el acuerdo de la instalación del cerco eléctrico de seguridad?
Debemos recordar que el tema planteado se presentaría en comunidades de propietarios regidas principalmente por la ley de Propiedad Horizontal. En este sentido, el artículo 25 de la ley de Propiedad Horizontal señala que los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios.
La decisión de colocar o instalar algún sistema de seguridad, en caso de aprobarse, sería un acuerdo comunitario y debe ser respetado y acatado por todos, aun por los disidentes.
En caso de aprobación mayoritaria, la instalación del sistema de seguridad debe realizarse, por ser un mandato de la comunidad de propietarios.
6-Otras consideraciones de importancia.
No obstante a lo antes expuesto, hay que resaltar el deber que tiene toda Junta de condominio y Administradora de rendir cuentas de manera oportuna y transparente a cualquier miembro de la comunidad de propietarios que desee conocer en detalle el procedimiento de la instalación del sistema de seguridad aprobado.
La comunidad de propietarios debe ser suficientemente informada del proceso de contratación, de las bondades que esta instalación traerá para la seguridad de toda la comunidad, su valor o precio, su ubicación detallada, los criterios para la selección de la compañía a contratar, etc. Conforme al procedimiento establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, la Administradora o Junta de Condominio –si ésta funge como administradora- deben comunicar a la comunidad de propietarios el resultado de la consulta escrita realizada y debe asentarse en el libro de actas de Asambleas de Propietarios.
No quiero concluir este Dictamen Jurídico sin antes insistir en que los argumentos de hecho y de derecho que he señalado para determinar la posibilidad de la instalación del sistema de seguridad, no resulta exclusivamente de un procedimiento legal que deba ser cumplido cabalmente, sino por la primaria razón de sostener que la seguridad de las personas y sus bienes, hoy se encuentra triste y alarmantemente vulnerada. La Inviolabilidad del derecho a la vida y la seguridad ciudadana son valores constitucionales que nos han acompañado desde nuestros inicios como República. La Constitución de 1.999, en sus artículos 19 y 22, asume la progresividad de los derechos humanos; en consecuencia, cualquier medida o decisión que razonablemente sea necesaria para la protección de la vida y los bienes de las personas es admisible y debe ser asumida por todos. De igual forma nuestra Carta Magna desarrolla y propicia suficientemente conceptos como la vida digna, el bienestar común y la voluntad de las mayorías, reprochando además algunos anti valores como la falta de solidaridad, la indiferencia y la pasividad.
QUIERE CONOCERSE CUAL ES EL PROCEDIMIENTO QUE DEBE SEGUIR LA ADMINISTRADORA O LA JUNTA DE CONDOMINIO PARA INSTALAR ALGUN MECANISMO, SISTEMA O EQUIPO DE SEGURIDAD EN UN EDIFICIO, CONJUNTO RESIDENCIAL O EN UN CENTRO COMERCIAL REGULADOS POR LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. NOS PREGUNTAN CUAL ES EL QUORUM REGLAMENTARIO REQUERIDO PARA LA APROBACION DE ESTA INICIATIVA.
Muy interesante me resulta el caso planteado, por el tema o materia que contiene. Por una parte hay que analizar el procedimiento de participación y consulta que pueden ser utilizados, tomando en cuenta el tema que quiere ser sometido a la consideración de los propietarios. A mi criterio éste debe ser el camino a seguir para tratar de obtener el triunfo de la verdad y la justicia en el presente caso.
¿Cuál es el procedimiento apropiado a seguir para poder instalar algún mecanismo o equipo de seguridad en un Edificio, Conjunto residencial o Centro Comercial?
El artículo 22 de la ley de Propiedad Horizontal señala que lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios. Este artículo otorga una autonomía administrativa, operativa y funcional a la propia comunidad de propietarios.
El artículo 23 de esta ley establece el procedimiento de la consulta escrita, como un mecanismo idóneo para tomar las decisiones que tienen que ver con los asuntos de administración y conservación de las cosas comunes:
“Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al artículo anterior (Art. 22), así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos, salvo disposición contraria de la ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen, por lo menos dos tercios del valor atribuido (66,66%), para el efecto del artículo 7 (alícuotas), a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.
Si dentro de los ocho (08) días siguientes de la consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere, siempre que la ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al Administrador dentro de los ocho (08) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado. El Administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los Propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas”.
De la lectura de este artículo 23, podemos evidenciar que la consulta escrita es uno de los procedimientos válidos para obtener acuerdos que tengan que ver con la administración y conservación de las cosas comunes cuya aprobación no requiera por ley la unanimidad y, siendo la instalación de un sistema o equipo de seguridad un acto de administración que no requiere unanimidad para su aprobación, es concluyente que el procedimiento de consulta escrita sí es factible para aprobar dichos trabajos.
2-¿Puede acordarse esta instalación mediante la celebración de una Asamblea de Propietarios?
La respuesta es SÍ, claro está, siguiendo los lineamientos establecidos en el Documento de Condominio del respectivo inmueble y de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal; sin embargo, considero que en algunos casos y debido a lo importante y urgente del tema a debatir, este mecanismo de consulta, no resulta el más adecuado, por ejemplo: En Conjuntos Residenciales vacacionales. En estos inmuebles es difícil reunir a un número significativo de propietarios, salvo en temporadas de alta afluencia como Carnavales, Semana Santa, etc. Algo similar sucede en edificios destinados a oficinas o en centros comerciales. La mayoría de los propietarios se encuentran ocupados atendiendo sus asuntos comerciales. Aunque pudiera haber interés y lograrse una asistencia masiva, sugerimos que el procedimiento a emplear sea el de la Consulta Escrita para la idea planteada ya que resulta más cómodo para la mayoría de los propietarios y la información de la iniciativa puede explicarse anticipadamente y de manera detallada.
3-¿Cuál es el quórum requerido para aprobar la instalación del cerco de seguridad?
El artículo 9 de la ley de Propiedad Horizontal señala que las mejoras en las áreas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo del 75% de los propietarios.
Punto interesante para examinar y pido atención en la argumentación que sigue:
Para nadie es un secreto el grave problema que atraviesa nuestro país, producto de la terrible inseguridad que nos aqueja. Lamentablemente, vivimos en uno de los lugares más inseguros del planeta, en el cual las cifras de homicidios, secuestros, robos y hurtos cometidos, se encuentran entre los primeros lugares del mundo.
Hasta hace poco tiempo solo las grandes ciudades como Caracas u otras capitales de Estados, eran las azotadas por este flagelo. Tristemente hoy en día, no hay espacio habitado en nuestro país que no sufra los embates de la delincuencia. Muchos son los propietarios y habitantes de condominios que han sido víctimas de graves delitos. La criminalidad que sufrimos en la actualidad, pone en riesgo nuestras vidas, la de nuestros familiares y demás seres queridos. Por ello, el problema de la inseguridad no puede ser tratado como un asunto cotidiano más de los que se presenta en un condominio, ni puede verse como un capricho particular de nadie, todo lo contrario, debe acometerse con la responsabilidad y seriedad que el caso amerita ya que vidas y bienes corren peligro. Proteger la integridad física de toda la comunidad, debe entenderse como una necesidad apremiante e inexcusable y no de otra forma.
Hay que agregar a lo expuesto, que el propio artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal contempla la posibilidad de la consulta escrita para decisiones que reúnan dos requisitos:
1-Que se trate de asuntos que tengan que ver con la administración y conservación de las cosas comunes.
2-Que el asunto a debatir no requiera la unanimidad (100%) por mandato legal.
La instalación de cualquier sistema o equipo de seguridad es un acto que tiene que ver con la administración de las cosas comunes y no existe norma alguna en la Ley de Propiedad Horizontal que exija la unanimidad para su aprobación.
A nivel mundial e incluso en nuestro país, existe la tendencia cada vez mayor de colocar mecanismos de seguridad para evitar la comisión de delitos: bancos, centros comerciales, tiendas, establecimientos y oficinas, edificios, hogares, Organismos del Estado y ya en algunas calles y avenidas públicas, se encuentran instalados estos sistemas que tanto daño y desgracias evitan.
Aun más, si somos sensatos y apelamos al sentido común, con base a la alta tasa de criminalidad que sufrimos en el país, cualquier medida verdaderamente favorable en este sentido debería ser adoptada sin mayores dilaciones, ¿O es que la vida y nuestros bienes no lo merecen?
Sobre la base de lo antes expuesto, el quórum requerido en la consulta escrita para la aprobación de un sistema de seguridad es el siguiente:
En la primera consulta:
Se requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen, por lo menos dos tercios (66,66%) del valor atribuido a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes. (Porcentaje de alícuotas)
En la segunda consulta, si fuere el caso:
Se requiere el voto favorable de la mayoría simple de la sumatoria de las alícuotas de los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al Administrador, dentro de los ocho (08) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado.
Aceptar la tesis de que para la instalación de un cerco eléctrico, cámaras o cualquier otro sistema de seguridad se requiere el 75% de la aprobación de los propietarios, es aparte de injusto, sumamente peligroso y arriesgado para todos y es olvidarse, como ya se ha expuesto, del derecho inalienable que significa la protección de las vidas y bienes de todos los miembros de un condominio. Los sistemas de seguridad no son ni un capricho, ni una mejora más, es sencillamente un estado de necesidad inexcusable que la comunidad debe resolver de manera urgente.
Si aceptáramos la tesis del quórum del 75% como válido, lo sería igualmente para contratar los servicios de personal de vigilancia, debido a que ni la Ley de Propiedad Horizontal, ni el Documento de Condominio de los edificios, conjuntos residenciales o centros comerciales establecen esta contratación como un servicio obligatorio. Luego, al hacerlo, estamos mejorando el área común donde funcione este servicio y en consecuencia, atendiendo a este pensar, la comunidad requeriría, repito, un quórum del 75% de los propietarios para tal contratación y en la práctica, todos sabemos que el servicio de personal de vigilancia como necesidad que es, no puede ser concebida únicamente como una mejora para la comunidad.
3-¿En caso de obtener una aprobación mayoritaria, todos los propietarios, -aun los que manifestaron su inconformidad o los que no respondan la consulta escrita-, están obligados a aceptar el acuerdo de la instalación del cerco eléctrico de seguridad?
Debemos recordar que el tema planteado se presentaría en comunidades de propietarios regidas principalmente por la ley de Propiedad Horizontal. En este sentido, el artículo 25 de la ley de Propiedad Horizontal señala que los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios.
La decisión de colocar o instalar algún sistema de seguridad, en caso de aprobarse, sería un acuerdo comunitario y debe ser respetado y acatado por todos, aun por los disidentes.
En caso de aprobación mayoritaria, la instalación del sistema de seguridad debe realizarse, por ser un mandato de la comunidad de propietarios.
6-Otras consideraciones de importancia.
No obstante a lo antes expuesto, hay que resaltar el deber que tiene toda Junta de condominio y Administradora de rendir cuentas de manera oportuna y transparente a cualquier miembro de la comunidad de propietarios que desee conocer en detalle el procedimiento de la instalación del sistema de seguridad aprobado.
La comunidad de propietarios debe ser suficientemente informada del proceso de contratación, de las bondades que esta instalación traerá para la seguridad de toda la comunidad, su valor o precio, su ubicación detallada, los criterios para la selección de la compañía a contratar, etc. Conforme al procedimiento establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, la Administradora o Junta de Condominio –si ésta funge como administradora- deben comunicar a la comunidad de propietarios el resultado de la consulta escrita realizada y debe asentarse en el libro de actas de Asambleas de Propietarios.
No quiero concluir este Dictamen Jurídico sin antes insistir en que los argumentos de hecho y de derecho que he señalado para determinar la posibilidad de la instalación del sistema de seguridad, no resulta exclusivamente de un procedimiento legal que deba ser cumplido cabalmente, sino por la primaria razón de sostener que la seguridad de las personas y sus bienes, hoy se encuentra triste y alarmantemente vulnerada. La Inviolabilidad del derecho a la vida y la seguridad ciudadana son valores constitucionales que nos han acompañado desde nuestros inicios como República. La Constitución de 1.999, en sus artículos 19 y 22, asume la progresividad de los derechos humanos; en consecuencia, cualquier medida o decisión que razonablemente sea necesaria para la protección de la vida y los bienes de las personas es admisible y debe ser asumida por todos. De igual forma nuestra Carta Magna desarrolla y propicia suficientemente conceptos como la vida digna, el bienestar común y la voluntad de las mayorías, reprochando además algunos anti valores como la falta de solidaridad, la indiferencia y la pasividad.
Dr. Enrique Herrera Silla
Inpreabogado N° 27390
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